杏彩官方网前言有人说，2019年将是商业空间元年。其实，空间一直都在，迈点认为，2019应是商业空间运营元年。文旅产业、酒店大住宿、长租公寓、联合办公、商业地产，这些其实都是人们对美好生活追求的空间。 在经济变革的大背景下，我们将如何顺为这个时代，如何拨开云雾乘风而行，如何不再痴迷于一夜暴富，如何建模更有价值的商业文明，这些可能都值得空间从业者思索。2018年是变革之年，2019年必然是惟新之年，未来也许属于数据运营者和空间探索者。信心之年，经济待暖。市场不语，沉静而御。我们是不是仍然有背叛前辈的勇气？ 庄子云，大寒既至，霜雪既降，吾是以知松柏之茂也。变革之年背后一定有惟新之机，危机一定是危险和机遇并存，基于此，迈点推出新年策划—2019迈点观察系列报道，我们将从多个纬度，思考商业空间领域在2019年的趋势和机遇，还原所见，解构未来，抛砖引玉，共促发展。

　　2018这一年，全国人民都在朝着“美好生活”的方向奋斗。因为有着“美好生活”的憧憬，着实让商业领域的运营发展也带着美好的情怀，各行各业也都在“美好生活”里寻找商业价值。商业空间产经领域更是如此。

　　Q1超30名房企高管离职60名高管职务变动VS于建忠薪酬或比任泽平1500万还要高

　　2018年新年伊始多家品牌房企接连爆出高管离职，职位涉及执行董事、总裁、总经理等。Q1高管变动涉及近40家房企，连“超人”李嘉诚也辞任长实主席和执行董事，一系列变动在业内引起了热议。另一方面，以恒大为代表的“高薪挖角”备受关注，房产领域“千万级别”薪酬让媒体直呼“金融人才回归实业”。

　　当不确定性成为确定的时候，同业甚至异业之间的人才流动就变成常态。从任泽平到于建忠，恒大的“千万一掷”背后，其实是企业转型之后，对于专业人才的极度渴求。2019年随着地产转型的进一步发展，势必将有更多的跨行业高管迈入到商业地产领域来，而资产证券化在商业空间领域的发展，必将促使恒大这样的头部企业去金融领域着人才。专业化的人才有助于企业的专业化运作和快速转型，但是地产企业长期以来形成的固有运作模式是否能够让人才长足得留下来，这需要时间的考验。

　　在跨年小趋势里，“下沉”无疑是被提及次数最多的关键词之一。2018年“下沉”最明显的表现呢就是“小而美”的社区商业的红火发展。传统连锁商超巨头沃尔玛推社区型超市“惠选”；广州万科的“万物市集”联合“广州万科社区”、“EasyGo未来便利店”“和“农业供销社”三大平台，在门店搭建起若干个生活场景消费区，将更多的商品与其生活场景紧密关联；重庆三上置业拿下大杨石地块，发布首个官方“智慧社区”；从之前的“有盒马购新鲜”改为“鲜美生活”，强调盒马从生鲜新零售品牌升级为社区生活服务品牌，盒马鲜生结盟新城控股下沉二三线城市打造迷你小吃街，阿里更是45亿大手笔布局农村电商。

　　“最后一公里”已经成为服务业的红利市场，从共享单车到社区团购，未来谁能做好这“最后一公里”的体验服务，谁就真正品尝到“下沉”到红利。预计到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，国内社区服务市场规模将达13.5万亿元。而目前国内一线城市社区商业消费在社会消费品零售总额中的占比仅为三分之一，这相比于发达国家60%以上的数值，还有很大的发展空间。

　　另外特别值得说明的是，2018年拼多多和oyo的崛起已经让运营商可以关注客群的“下沉”，长期以来，大家都把过多的关注点放在了消费升级之后的中产阶层身上，殊不知在消费链基础端蕴藏着“量级”的消费潜能待开发。

　　在以往的线下门店经营中，消费者听到最多的概念就是“首家店”、“旗舰店”，这也成为品牌运营商的营销噱头，2017年“网红店”取代了“旗舰店”和“首家店”成为了商业营销的宠儿，无论是网红店还是网红单品，“打卡”消费已经为吸引年轻人消费的最新打开方式。然而，在2018年的新店开业中又爆出的新概念，限时汽车行业早就有的“体验店”概念在2018年出现被一些其他行业所引用尤其是一些电商企业的线验店；原本是社交媒体常玩的潮流“快闪”形式在2018年被广泛运用到品牌营销中，各种跨界混搭、短时间内来去匆匆却又爆点极多的“快闪店”无疑是2018年的明星；2019年在互联网新技术的推动之下，智慧门店遍地开花，“无人店”正在颠覆传统实体商业。

　　无论是旗舰店、网红店还是快闪店、无人店，最终的结果无疑都是落在“体验”二字。2019年随着互联网、物联网、新技术的发展，毋庸置疑更多的智慧门店将会出现，“无人”也许就不是一两个行业的浅尝辄止，将会给应用到更广阔的领域去。而围绕着“体验”二字，更多类似“快闪”这种来自于线上的概念将被下沉运用到实际的经营落地中去。总之，顾客还是上帝，上帝不再仅仅需要好的产品和服务，能够激发更多体验的场景化营销和呈现模式将会更受欢迎。

　　存量地产时代，城市发展不再单纯看速度和规模、更不再是简单的“推倒重建”，而是精细化运营，干的是“更新”的活儿。2018年在地产领域，越老越多的综合体开始走进大众视野。其中，综合体明显分为两支：一是文旅综合体，融创、碧桂园、富力地产等先后也成立了文旅公司，国内超60家房企布局特色小镇且万科、碧桂园等已初具规模；二是商业综合体，以龙湖地产为代表。

　　按照产城融合的城市更新逻辑，2019年将会有更多的文旅综合体和商业综合体出现。这些大大小小的综合体项目将会如同人体的细胞一样可以自己生长甚至自我裂变。而那些具备超强自我运营和自我管理能力的综合体，不仅承载着企业转型和产业升级的责任，也势必会影响到其所在社区治理。它对于城市更新的意义绝不仅仅停留在商业价值层面。

　　值得一提的是，随着交通运输产业的发展，综合体项目越来越青睐贴着“交通线”布局。比如说，高铁经济为香港经济带来的繁荣小高潮，越来越多的综合体项目喜欢跟着城市的“地铁”走等等，“轨道+物业”、“地铁楼层”在2019年会表现得更加明显。

　　电商对实体商业的冲击究竟有多大？2018年“孟非的小面”告诉你：即将带着明星的流量与光环，也不得不关店、转战海外市场。

　　无论被动或主动，2018年以来，有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，将名称中原有的“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计，截至2018年底，已经有近25家房地产企业更改名称，其中不乏万科、保利、万达、龙湖等龙头企业。2018年是似乎房企转型改革愿望最为迫切的一年，房企们不仅改了不约而同地摘掉了“地产”地帽子，而且迅速制定发布了各自轻资产转型的策略和具体的产品线，有些则采用联合的方式，比如云南城投和银泰商管等联手设立商管公司。

　　答案还需要一段时间来验证，2019年将会是房企“轻资产”之后的第一年，压力不小、机会也很大。

　　值得关注的是，原本属于房企业务分支的“物业管理”独立了。据统计，2018年以来，有分拆物业公司上市行为的企业包括雅居乐旗下的雅生活、新城控股旗下的新城悦、佳兆业旗下的佳兆业物业、奥园旗下的奥园健康生活、滨江集团旗下的滨江服务、旭辉旗下永升生活服务、碧桂园服务等杏彩官方网。这一举动，不仅能为房企增加一个融资平台、促使物业规模快速提升；另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。

　　自互联网出现的那天起，线上与线下的入口与流量之争就未消停。以购物中心为例，目前来看，购物中心领跑各业态格局不会改变，中国零售市场头部地位依然坚挺，尽管电商市场份额持续增长，但与购物中心差距依然较大。原因很简单：双方都是流量大户，而且“融合正成为趋势”。

　　值得关注的是，一些一线国际奢侈品大牌曾经对阿里等电商平台嗤之以鼻——假货太多。但是在2018年，加拿大鹅入驻天猫奢侈品频道Luxury Pavilion，美国连锁超市Kroger首次“出海”在天猫国际开店卖有机食品，爱马仕CEO透露正考虑入驻京东，近50个奢侈品牌开通过微信小程序……这些“高大上”品牌在这一年最终向数字化屈服。

　　线上在流量长期井喷的时代更多的是技术驱动，与实体商业以营运为驱动的逻辑不一样。线上线下融合时，线上想单靠技术驱动是不现实的，线上与实体店多项指标差距明显，技术不是万能的；线下实体有着很明显的位置、时间和空间等条件的现实，需要线上流量来弥补甚至扩大范围。线年的达成了共识并通过“新零售”这个新物种得到了现实印证。2018年接踵而来的“无人店”更是将这一融合趋势推向了高潮。

　　如此看来，2019年的流量之争根本就不存在“胳膊拧大腿”的事情，甚至在未来还有可能变成“无稽之谈”，因为消费者要体验、运营商要变现，不能变现的流量渠道都不是好渠道。借用张艺兴在《吐槽大会》的一句话：“流量迟早会有用完的一天，实力和品质才是支持自己能够一直走下去的支撑”。对于产品和内容的深度和精细化运营才是2019年的重中之重。

　　“跨界”发展到2018年已经不是什么新鲜词儿，商业空间对于这种模式的运用已经炉火纯青了。从这些不完全的统计可以看出，2018年的跨界可以分为几类：跨界联名款产品、快闪店、主题店、会员对接、营销活动，涵盖了文创+、电商+、餐饮+等等。故宫咖啡馆的出现，虽然不及阿里无人酒店、无人酒店那种充满科技感的新物种，但是对于博物馆产业来说，“故宫咖啡馆”就是个新物种，行业的跨界直接催生了生活方式的“无界”，诚品书店“卖菜”也是异曲同工之妙。

　　一是时间的壁垒，运营商在利用线上渠道跨界整合消费者碎片时间的同时，是否可以考虑适当延长线小时书店、阿里未来药店24小时自动售药机、“美团闪购” 24小时配送生鲜等等；

　　笔者认为，这个“问题”提的很好、“回答”的方向，我也很认同。姑且放在文末，给商业空间运营者们以启示。