杏彩官方网浅析社区商业现状及规划设计

  杏彩官方网社区商业作为商业趋势之一,其重要性不言而喻。据赢商大数据统计,2023年上半年全国新增商业体量844万平方米,新增数量93个。其中,。作为城市发展的毛细血管,社区商业承载着市民生活的方方面面,不仅是满足日常消费需求的重要渠道,也增添了城市生活的烟火气。

  然而,在现实中,依然有很多商业项目往往因为各种因素一路踩坑到开业,有的即便完成招商,顺利开业,也逃不过“最多火三年”的魔咒,冷清收场。

  近几年新增的社区项目则大部分躲不开空间限制(商户少、可逛性不足、曝光量低);时间限制(全天候需求与商业体早10晚10矛盾);情感限制(除了物理空间,还需要赋予“意义”,促成情感链接,用户粘性);同质化(争相模仿成功案例,忽略因地制宜,缺乏用户调研与沟通)等问题。

  以上问题无论向内看还是向外看,造成因素都很客观,也很重要,但这并不是最根本的因素。商业需要强于理解商业规律、敢于尝鲜创造先机、善于突破发展瓶颈的操盘手,更需要有执念、谋长远、重人才杏彩官方网、能大度的企业家。

  销售/运营时流的泪,都是当初规划设计时脑子里进的水。很多社区商业缺乏合理规划,使得商铺价值大打折扣。

  首先,一个社区商业的规模多大,业态比例怎么划定,都需要做精准的定位。只有详尽调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,了解辐射区域内的顾客需求和消费水平,才能做出最佳的判断。

  比如,项目所在区域老龄化严重,则显然不适合建造儿童主题商场;若建在高校附近,则适合文化艺术类主题,可以引进密室等价格不高又相对新奇的业态。

  其次,要预留调整空间,以便适时调整。任何类型的商业,都不可能一开始运营就达到最佳的状态,需要不断调整;另外,消费者的偏好会不断发生变化,也要对症下药。因此,必须要预留15%左右的空间,便于有需要的时候调整。

  无论多好的业态规划,终究还是需要建筑物本身去承载。这里面有非常多的坑,开发商们一掉再掉。

  有些建筑标准不符合业态要求。某社区商业,开发商前期花了很大力气把商家招进去,但一年之后,商家就流失了大半,剩下的则集体抗缴物业费,起因就是烟道设计不合理,餐饮类商家根本没法做生意。

  虽然互联网打破了传统物理界限,但是以家庭消费、社交需求和个人休闲为场景的社区商业还是有吸引力。

  早点摊位,菜店水果店,小超市,银行网点,快递柜,美容美发,还有SAP会所和社区诊所等等,这种满足生活最基本需求的业态,确实是社区商业pk电商和综合体的有力武器。但仅仅靠这些还不够。社区商业必须要有鲜明的主题。

  好的商业设计必须以优秀的商业规划为基础,商业设计的真正魅力所在,就是通过建筑、景观、标识、艺术等多专业的统一设计来创造一种环境,能让顾客停下来、留下来,让顾客乐意来。

  优秀的商业设计可以激发消费者的消费欲望,让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时,整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。

  动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广,动线种类相对复杂,必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。

  提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。不仅前期规划设计要考虑这一点,后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题,而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的管理手段与设施。

  对大型商业来说,首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连,最先与人接触,不仅承担着商业运营管理功能,而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。

  可见既要满足商业通达性的需求,又要创造良好的商业环境,使其价值最大化,首层平面设计可谓重中之重。

  对于商业来说,地下车库往往成为接待顾客的“第一大堂”,停车需求是否被满足,是否有明确的区域划分和标识系统,是否足够方便也逐渐成为人们是否选择该购物场所的重要因素。

  对于商业来说,地下一层甚至是地下二层空间都存在潜在的商业价值。利用立体化交通组织,通过下沉广场、中庭空间、光线、广告导识、特色业态等多方面设计因素引导人流自然进入地下商业空间,打造地下商业氛围,充分发掘其潜在价值。

  好的空间设计可以有足够的冲击力和吸引力。而我们所追求的空间有一个共同特质——强调人在其中的“体验性”。因为传统商业模式的价值优势归根究底就在于体验式消费模式。

  随着社会的发展,人们对情感沟通的需要将远远大于物质消费的价值。所以,精神层面的消费需求前景无可替代,体验式空间的开发至关重要,它已经成为商业项目成功与否的重要标准,时间消费、精神层面的需求将是未来商业的发展方向。

  在商业设计过程中,不容忽视的是外部空间的设计以及室内外空间的互动与交流,包括灰空间的利用。其核心是创造出舒适、有趣而且充满活力的开放性空间。

  现有许多商业室外空间预留不足或者处理方式简单、生硬,没能与商业形成良好的沟通,这些都为后期商业运营埋下隐患。

  事实上好的商业设计不仅是做“点”,而且要做“面”,要充分利用商业外部空间,将其与商业本身统一设计,同时结合景观、标识、色彩、形象艺术等专业一体化设计,让商业感染力不断扩大延伸,甚至影响周围的城市环境,如此,商业对人的吸引力才会更强。

  仅拥有1.26万平方米经营面积的ODAKYU湘南GATE购物中心杏彩官方网,改造前效益在集团内与其他项目相距甚远,改造后“首发”9天内便突破5亿日元销售额(约3200万人民币),而其所在商圈还集中了众多“竞争者”。

  改造之前是位于藤泽站南侧的小田急百货藤泽店,面对“生存危机”,从2018年6月开始,进行了10个月左右的大规模工程改造,将传统百货升级为新形态购物中心,并改名为ODAKYU 湘南 GATE,总计8层,卖场面积约1.26万平方米,共包含65家专卖店铺。

  项目以“My Favorite & 3rd.Place”的概念,希望人们将这里视作一个“舒适的第三空间”。

  藤泽站,是本地最重要的交通节点之一,JR、江之岛电铁和小田急线在此三线合一,ODAKYU 湘南 GATE则正是其上建筑,可达性十分便利。

  据统计,临近ODAKYU 湘南 GATE的JR南口站前广场有近17万人可转化为潜在客源,北口站前广场潜在客源数量约为11万人。为了将相对可观的客源基础转化为真正进店的顾客,项目特意架设了天桥进行交通引流,最大化释放区位优势。

  在整体空间中,顾客随处可感受到湘南独有的“海的味道”——海水的浅蓝色、浪漫轻松的浅粉色、船只的原木色,给人以朝气活泼、愉悦洒脱的休闲感 。

  与原先相对老气的百货印象形成反差,更轻松接地气的活力氛围、时尚精致的内部装潢,让ODAKYU 湘南 GATE一经开业便受到年轻人的追捧。

  围绕人们近年格外看重的餐桌文化、餐饮场景、生活方式、生活服务等内容,项目以“层层有主题”的方式,组合起不同的主力店铺,突出各层不同的文化概念,吸引人们在各层各处“享受生活”,明显增加顾客停留时间的同时,也实现了各层客流量和楼层价值的均衡。

  以“促进人们之间的交流和沟通”为主题的6楼,将被打造为藤泽市市民图书馆和画廊等公共空间。市级公共设施的出现,增进了商场与城市之间的联系,将与更多居民的日常生活绑定在一起。

  7楼以“提供丰富餐饮和服务”为主题,整合了更多餐饮品牌,形成了湘南GATE Dining餐饮空间,引入了烤肉店“牛兵衛草庵”等人气店铺。3楼和7楼的两处主题餐饮空间,营业时间也比商场整体闭店时间延后2个小时,为晚间消费顾客带来更多便利。

  7楼的店铺还包括小田急不动产“解忧”门店、小田急藤泽牙科诊室、小田急百货店年中年末礼物特设专场空间等。

  7楼的一些空间也可以被用作“活动广场”,举办研讨会、社群活动、商品集市等。例如此前3月22-26日,这里组织了“Beach Party 湘南”的活动,区域内一些手工达人、设计师在此展售原创设计、制作的首饰、生活用品等,并可以指导顾客现场制作,受到欢迎。

  可以说,通过从整体到各个楼层的主题式打造,富于当地特色的生活风情,不仅增加了商场与本地居民之间的亲和力,也让这里成为向外来游客展示本地魅力的场所,吸引人们在此停留、体验,促成销售成交也便水到渠成。

  比起大张旗鼓、眼花缭乱的营销活动,一间商场最高境界的“营销”方式,或许就是细致入微却令人难忘的服务。日式服务“一切以顾客为中心”的理念,同样体现在ODAKYU 湘南 GATE对细节服务的打造上,方便、贴心、舒适,让人不禁愿意在这里多走走、多坐坐,从而创造更深刻的印象。

  洗手间的位置设定易于寻找,并且配有设施完备的母婴休息室。温柔的色系搭配、干净宽敞的环境、便捷的设施,大大方便了逛街的年轻家庭。

  商场内的休息空间以多种形式布置在各处,从每层的电梯口到主动线上的公共区域,方便顾客可以随时落脚。并且杏彩官方网,诸如沙发、木椅、配套桌椅等多元的形式,也让休憩形式更加多样化、便捷化。

  在很多餐饮店以及外部休息处,不仅店内的WIFI设置完善,更可以看到很多带有电源接头的休息桌椅,方便移动时代顾客的使用。

  围绕住所问题、遗嘱问题、家庭困惑等日常生活中所出现的疑难问题,提供给顾客咨询与解决方案服务。

  门店与地区企业、相关团体机构紧密相连,可以及时针对顾客的问题与相关部门直接沟通、问询。对于个人隐私等问题,空间打造上还特意设置了隔音室等设施。小田急的这一举措,也让购物中心真正成为了消费者日常生活的“伙伴”。

  此外,“解忧”门店内还设有简单的共享工作区域,方便上班族、自由职业者随时随地兼顾工作与生活。

  强化交通优势促进整体进店率,重新规划楼层主题与业态组合提高体验感,加强细致入微的服务增强顾客粘性……一系列具有亲和力的举措,成为ODAKYU 湘南 GATE在商圈内脱颖而出的关键。

  然而,开业效果喜人,并不等于没有危机。事实上,以藤泽车站为中心的商圈内,OPA、湘南辻堂Terrace Mall也都纷纷开始了翻修工程,同时,茑屋书店等一些新型专门商业设施也正在逐步“瓜分”着消费者的时间。面对可以预期的更加激烈的竞争,精细、灵活、持续的创新“战争”依然在路上。

  社区型购物中心提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛,满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。

  因此,在引进新晋品牌时,必须注重其服务理念。同时,在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力,客流贡献型的业态往往在社区购物中心中起到举足轻重的作用。

  社区型购物中心可进行多元化品牌组合,除了设置2-3家百货、超市作为主力店外,还要尽量争取50-100家个性化专门店、快餐店和服务性店铺。

  最好能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体,为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活乐园,充分展现社区购物中心所营造的生活趣味。

  同时,运营策略也是一个社区型购物中心能够取胜的关键所在。因此要做到经营商家的品牌连锁化;合理的商业定位、业态规划和面积配比;零售商联合扩大经营的范围;社区型购物中心要更加注重硬件的提升和软件的深化;客源分析要精准,打造双向服务功能才能出奇制胜。